Huisbaas kan het zo verknallen

Geld terug na veel heisa
De vijf bewoonsters die in oktober 2006 Huize Hip betrokken ontdekten vorig jaar dat een poging om de huur te verlagen erg ongunstig kan uitpakken. Vanwege de slechte staat van hun pand en de onredelijk hoge huursom zochten de dames begin vorig jaar contact met de huurcommissie. De actie verpestte hun relatie met huurbaas Wissink. Ze werden maandenlang bestookt met pesterijen, dreigementen en vorderingen om het huis te verlaten. De bewoonsters kozen uiteindelijk eieren voor hun geld, en pakten in juni vorig jaar hun biezen.

Terwijl het vijftal vorig jaar zomer druk op zoek waren naar nieuwe woonruimte stond hun vordering bij de huurcommissie (om de huur met terugwerkende kracht te verlagen) nog open en moesten ze nog duizend euro borg retour ontvangen. De huurcommissie, waar het allemaal mee begonnen was, bleek uiteindelijk geen uitspraak in de zaak te kunnen doen vanwege het te hoge puntenaantal van het pand. Ook de brieven waarin de advocaat van de bewoonsters de huisbaas sommeerde de borg terug te storten hadden geen effect.

De dames besloten dan ook naar de rechter te stappen. De zitting die half januari in de Enschedese rechtbank plaatsvond bracht de partijen, na een jaar ellende, eindelijk tot een compromis. De huisbaas moest de bewoonsters een kleine drieduizend euro betalen als compensatie voor de teveel betaalde huur en de nog niet geretourneerde borg. Binnen twee weken stond het geld daadwerkelijk op de rekening van de voormalige huurders, en kon het vervelende hoofdstuk uit de studententijd van de bewoners definitief worden afgesloten met een redelijk gunstige uitkomst.

Als oud-bewoonster Martenique Groen op de zaak terugkijkt is ze vooral blij dat alles inmiddels afgerond is. Maar vindt ze niet dat de meiden te gemakkelijk aan de huisbaas hebben toegegeven? `Hij beweerde ons weg te willen sturen omdat hij het pand zelf wilde gaan bewonen. Juridisch een legitieme reden, maar wij wisten dat dit een keiharde leugen was en hij zijn verhaal niet hard kon maken.' Toch pakten de bewoonsters hun spullen. `We waren erg bang, zeker toen we hoorden dat Wissink de vorige bewoners ook met intimidatie en geweld had weggejaagd. Bovendien kwam hij wel eens 's nachts binnen lopen als je alleen thuis was. Daarnaast wilden we absoluut niet dat we op een dag onze spullen op straat zouden aantreffen. We stonden misschien wel in ons recht door te blijven, maar je laat je veiligheid uiteindelijk voorgaan.' Zou ze het achteraf gezien anders aangepakt hebben? `Ik denk wel dat ik dan eerder een advocaat in de arm genomen zou hebben.'

De expert over deze zaak
`Huurders zijn zich vaak niet bewust van hun rechten en de huurbescherming die hen toekomt. Het lijkt er in dit geval sterk op dat de huurbaas de huur niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Hij schendt de minimale opzegtermijn van drie maanden. Bovendien heeft de verhuurder, als het al waar was dat hij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik, verzuimd te controleren of er vervangende woonruimte voor de huurders is gevonden. Ook had hij een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten moeten toezeggen.

Het is goed van de huurders dat zij de huurprijs bij de huurcommissie hebben laten vaststellen. Veel verhuurders vragen namelijk te veel huur.

Om de borg terug te krijgen hadden de huurders de verhuurder in gebreke moeten stellen door een brief naar de verhuurder te sturen. Het is heel vervelend als er een slechte verstandhouding tussen de huurders en verhuurder ontstaat. Veel huurders laten zich daardoor sneller uit huis zetten. Het is goed dat in dit geval de huurders uiteindelijk een advocaat hebben ingeschakeld. Het had echter niet zo ver hoeven komen. Zoek bij twijfel uit wat je rechten als huurder zijn. De huurder is goed beschermd.'

coco loretta, langestraat
Huisbaas zet bewoners in de kou

De problemen van studentenhuis Coco Loretta zijn van een andere orde. De bewoners van dit huis aan de Langestraat zochten in december vorig jaar uit vrije wil hun heil elders, maar wel door een probleem dat door huisbaas Ronald Scholten werd veroorzaakt. Café-uitbater Scholten bleek de rekeningen voor gas en elektriciteit namelijk al tijden niet betaald te hebben, en dus werd het pand hiervan afgesloten. Een paar dagen lang konden de bewoners in de avonduren nog stroom krijgen via het aggregaat van de ijsbaan, maar toen ook die voorziening stopte, kozen de studenten eieren voor hun geld en gingen logeren bij vrienden en familie, wachtend op betere tijden.

TCW-student Tim Horstink en de drie andere bewoners van het boven Café Singers gelegen studentenhuis, zitten sinds eind januari weer op hun plek: `Bierbrouwer InBrew heeft de huisbaas wegens wanbetalen inmiddels uit zijn café gezet, en wacht intussen op een nieuwe hoofdhuurder. Tot die tijd staat café Singers leeg, maar kunnen wij weer in ons huis wonen omdat de elektriciteit en gas voor een speciaal leegstandstarief weer zijn aangesloten.' Een meevaller voor de bewoners, die zelfs nog een extra gelukje hebben: `Op het moment hoeven we geen huur te betalen. InBrew wil dat namelijk niet, omdat ze anders een overeenkomst met ons aangaan waarmee ze zich allerlei verplichtingen op de hals kunnen halen.' Evengoed verwacht Horstink niet dat hij Coco Loretta binnenkort alsnog zal moeten verlaten. `Onze advocaat heeft ons verzekerd dat wanneer er een nieuwe huurder is voor Singers en ons huis erboven, we er niet zomaar uitgezet kunnen worden.'

Terugkijkend op de afgelopen maanden noemt Tim de slechte communicatie als grootste probleem. `Scholten zat ons altijd voor te liegen. Hij deed niet wat hij beloofde. Als hij ons tenminste voorbereid had op het afsluiten van stroom en gas had dat al een hoop gescheeld.' Horstink ziet toch nog een lichtpuntje tussen alle doorstane ellende: `Ik ben wat regeltjes op dit gebied te weten gekomen, en heb natuurlijk wel een hoop levenservaring gedaan op deze manier.'

De expert over deze zaak
`Wanneer je als huurder een huurovereenkomst hebt gesloten, kun je hierop terugvallen. Een huurovereenkomst kan niet zomaar haar kracht verliezen indien de hoofdhuurder wisselt. Stel dat het pand een andere eigenaar krijgt, dan geldt nog steeds de hoofdregel `koop breekt geen huur'. De huurovereenkomst zal dan op de nieuwe verhuurder over gaan.

Wanneer er een geldige huurovereenkomst is - deze kenmerkt zich door het feit dat er sprake is van stelselmatige huurbetaling aan de verhuurder in ruil voor bewoning, zijn de huurbeschermingsbepalingen hierop van toepassing. Om de huur op te zeggen moet ook in dit geval voldaan worden aan de gebruikelijke vereisten. Voor zover ik kan beoordelen, hoeven de huurders niet voor een opzegging te vrezen.'

villa weg ermee
Hypotheekclausule nekt bewoonsters

De bewoonsters van Villa Weg Ermee hebben zo genoeg van hun woonongemakken dat ze niet langer aan de problemen herinnerd willen worden. De namen van zowel het huis als de bewoonster zijn dan ook gefingeerd.

De bewoonsters van Villa Weg Ermee hadden het erg naar hun zin in hun dameshuis, dat voordat zij erin trokken, net nog keurig verbouwd was. Maar de problemen met de huisbaas ontstonden als snel toen hij allerlei rekeningen niet bleek te betalen. Om afsluiting van bijvoorbeeld elektriciteit te voorkomen waren de bewoonsters dan ook gewend zelf allerlei vaste lasten direct over te maken.

Eind vorig jaar kwam de huisbaas in serieuze financiële problemen en loste hij de hypotheek maandenlang niet af. Uiteindelijk legde de bank beslag op het pand, en kregen de bewoonsters te horen dat ze het huis binnen een maand moesten verlaten, zodat het pand per opbod kon worden verkocht. Ze gingen hier niet mee akkoord en maakten hun gang naar de rechter. Deze gaf hun slechts twee maanden uitstel. In het hypotheekcontract van de eigenaar stond namelijk aangegeven dat het huis niet mocht worden verhuurd, en dus stond de bank in haar recht.

De nieuwe eigenaar deed eerst een dubieuze toezegging dat de studentes het huis zouden mogen blijven bewonen, maar kwam hier later op terug. Voor de dames zat er dan ook niets anders op dan Villa Weg Ermee te verlaten en op zoek te gaan naar andere woonruimte.

Voormalig Weg Ermee-bewoonsters Sanne Martens woont inmiddels elders in Enschede, en kijkt voor deze reportage nog eens terug op de zaak. `Het is een hele vervelende tijd geweest, waaraan we liever niet meer terug willen denken. We hadden indertijd nooit verwacht dat we zomaar uit ons huis gezet konden worden, maar de bank bleek in haar recht te staan omdat in hun contract met de huisbaas stond dat verhuur niet toegestaan was. Dat wij daar als huurders geen idee van hadden doet niet terzake. Wanneer je ergens iets gaat huren moet je dus eerst controleren of de huisbaas niet zo'n hypotheekcontract heeft. Dat hebben we nu wel geleerd.'

De expert over deze zaak
`Art 3:264 van het Burgerlijk Wetboek biedt de hypotheekhouder - de eigenaar van een pand - de mogelijkheid om te voorkomen dat bij een executie de koper gebonden is aan een latere ontstane huurverhouding. Immers, wanneer het pand verhuurd wordt, zou dit een lagere executieopbrengst betekenen. Dit hypothecair huurbeding kan niet tegen huurders worden ingeroepen indien de ruimte ten tijde van vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd! In dit geval komt de huurder dus wel gewoon huurbescherming toe.

Indien de huurovereenkomst totstandkomt nadat de hypotheek is gevestigd kan het beding dus wel tegen de huurder worden ingeroepen. Het gevolg hiervan voor de huurder kan dan zijn dat de huurovereenkomst vernietigbaar is waardoor het recht op huurbescherming voor de huurder komt te vervallen.

Het huurbeding kan daarnaast pas worden ingeroepen op het moment dat de hypotheekhouder wil executeren. Zolang hiervan geen sprake is, en het beding niet wordt ingeroepen, komt de huurder dus wel huurbescherming toe.'

huize heilige hubertus, noorderhagen
Bewoners geven niet zomaar op

De zaak van Huize Heilige Hubertus is de meest gewelddadige uit deze serie. Huisbaas Kuiper wilde de bewoners al enige tijd graag het pand uit hebben. Hij voegde in augustus 2007 de daad bij het woord en plaatste twee van zijn handlangers (`kermisopbouwers' volgens de studenten), in een lege kamer. Zogenaamd als nieuwe huurders. Binnen een dag zocht het tweetal ruzie met de Hubertanen en ontstond een handgemeen waarbij twee studenten rake klappen kregen en een derde jongen met de dood werd bedreigd. Volgens de studenten kwam hier zelfs een vuurwapen aan te pas.

Na tussenkomst van politie en justitie werden de ingehuurde vechtersbazen opgepakt en kreeg de huisbaas een straatverbod. Maar de zaak rondom het huis is nog steeds niet opgelost. Kuiper wil namelijk van het huis af en heeft eind vorig jaar met de Woongroep Twente een koopcontract getekend. De Hubertanen willen hun huis echter niet zomaar opgeven, en in november gaf de huisbaas de studenten dan ook twee weken de tijd om vier ton bij elkaar te schrapen en het pand zelf te kopen. De opgerichte `kapitaalkrachtige werkgroep' van oud-bewoners kreeg dit bedrag in december bij elkaar, en wilde het pand dan ook graag kopen. In die situatie zou een speciale stichting worden opgericht die de hypotheek betaalt, waar de bewoners dan weer hun huur aan betalen.

Inmiddels is echter gebleken dat de Woongroep Twente niet zomaar van het koopcontract met Kuiper af wil zien. Bewoner Sebastiaan Ratha: `Onze huisbaas had blijkbaar totaal gebluft over het feit dat het contract zomaar opengebroken kon worden als wij het geld bij elkaar hadden. Er moet namelijk een boete van tien procent worden betaald, wat neerkomt op veertigduizend euro. Kuiper wil dat wij dat betalen, maar dat zien we niet zitten. Zonder die boete is de koopsom namelijk ook al relatief veel geld voor een pand als ons huis.'

Ook met een compromis lijken partijen niet zomaar tot elkaar te komen, dus de zaak sleept verder. `We hebben binnenkort weer een vergadering met de oude lullen, en gaan dan besluiten hoe we nu verder moeten. Een optie is om uitgebreid via de rechter te gaan procederen, maar dat kost duizenden euro's advocaatkosten en is dus niet echt een veilige optie. Een waarschijnlijker alternatief is dat er weer een lang stilzwijgen komt. Niet echt fijn, maar Kuiper kan ons er niet zomaar uitzetten. Er is in het verleden nooit een huurcontract getekend, maar omdat we jarenlang huur en leegstandstoeslag betaalden en nieuwe bewoners selecteerden is het gedrag voor de wet omgezet in een contract. We hebben dus gewoon huurbescherming en gaan nergens anders naartoe. Wij geven Hubertus niet zomaar op.'

De expert over deze zaak
`Koop breekt geen huur. Het feit dat de verhuurder het pand aan een woningbouworganisatie wil verkopen, vormt dus in beginsel geen bedreiging voor de rechten van de huurders. Het is lastig om iets te zeggen over de mogelijkheden van bewoners om tot koop van het pand over te gaan, omdat ik daarvoor de zaak niet goed genoeg ken. In principe is er al sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst wanneer de huurder maandelijks een bedrag aan huur betaalt en in ruil daarvoor het pand bewoont. Een huurovereenkomst kan net zoals andere overeenkomsten, tevens mondeling tot stand komen. Het enige lastige is dat mondelinge huurovereenkomsten moeilijk te bewijzen zijn.'

Hulp voor studenten in juridische nood
Voor studenten in juridische nood, zoals de slachtoffers op deze pagina's, kan het Landelijk Studenten Rechtsbureau hulp bieden. Het LSR is een koepelorganisatie van acht aangesloten rechtsbureaus in Nederland. Namens het LSR blikt bestuurslid juridische zaken Baeten in dit verhaal terug op de vier zaken. Daarnaast heeft ze de volgende adviezen voor studenten die een kamer (gaan) huren.

• Ben je bewust van de huurbescherming die jou als huurder toekomt en laat je niet zomaar op straat zetten.

• Als je denkt te veel huur te betalen, laat dit dan door de huurcommissie toetsen! Kijk voor de procedure op www.vrom.nl.

• Het is een verantwoordelijkheid van de verhuurder om het pand te onderhouden. Wanneer de verhuurder weigert schade te herstellen of wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud, staan je als huurder verschillende middelen ter beschikking. Informeer naar de mogelijkheden bij één van de bij ons aangesloten rechtsbureaus.

• Check de staat van de kamer voordat je je intrek neemt. In principe geldt de regel dat je akkoord gaat met de staat waarin de kamer verkeert op het moment dat je de huurovereenkomst aangaat.

• Wanneer je als huurder wilt opzeggen moet je ook aan een aantal formaliteiten voldoen. Zeg de huur op per aangetekende brief, minstens een maand voor vertrek.

• Kijk op www.lsr.nl onder `vragen' om antwoord te vinden op vele andere vragen. Op deze site kun je ook terecht voor bijvoorbeeld voorbeeldbrieven.

De meest voorkomende huurproblemen die het LSR tegenkomt zijn: opzegging van verhuurder op verkeerde gronden, onrechtmatig berekende servicekosten en het niet terugkrijgen van de borg.

Studenten met problemen op het gebied van huurrecht, onderwijsrecht, arbeidsrecht of studiefinanciering kunnen terecht op www.lsr.nl voor meer informatie.